Was ist eine Einliegerwohnung?

In der Vergangenheit waren Einliegerwohnungen in erster Linie auf Bauernhöfen zu finden. In diesen separaten Räumlichkeiten lebten die Landarbeiter, die auch als Einlieger bezeichnet wurden, zur Miete.

Nach Ende des Zweiten Weltkrieges wurden Bauherren verpflichtet, beim Bauen von Einfamilienhäusern eine Einliegerwohnung zu integrieren. Damit sollte der damalige Wohnraummangel eingedämmt werden.

Der Begriff Einliegerwohnung ist heutzutage rechtlich klar definiert, denn Einliegerwohnungen entscheiden sich deutlich von normalen Mietwohnungen. Geregelt wird dies im Wohnbaugesetz, § 11. Zu den wesentlichen Unterschieden zählen:

Die Wohnung befindet sich im Eigenheim des Vermieters. Die Hauptwohnung muss vom Vermieter selbst bewohnt werden.
Für die Einliegerwohnung muss ein separater und abschließbarer Eingang zur Verfügung stehen. Somit kann die Einliegerwohnung vollkommen unabhängig von der Wohnung des Vermieters genutzt werden. Dies bedeutet wiederum, dass vermietete Zimmer in der Wohnung des Vermieters im rechtlichen Sinne keine Einliegerwohnung sind, da sie nur über die Vermieterwohnung betreten werden können.
Mieter und Vermieter können den Flur und das Treppenhaus gemeinsam nutzen. Dagegen ist die gemeinsame Nutzung von Küche und Bad nicht erlaubt.
Die Mieter in der Einliegerwohnung haben deutlich weniger Rechte als Mieter in einer normalen Mietwohnung. In erster Linie geht es dabei um den Kündigungsschutz. Gemäß dem deutschen Steuerrecht wird aus einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung ein Zweifamilienhaus, da die separate Wohnung über sanitäre Anlagen und eine fest installierte Kochstelle verfügt.

Wichtige Infos in der Kurzübersicht

Steuerliche Vorteile und Altersvorsorge durch Vermietung: Neben den steuerlichen Aspekten hilft der vermietete zusätzliche Wohnbereich im Einfamilienhaus die Baufinanzierung abzusichern und für das Alter vorzusorgen.
Bauliche Anforderungen wie separater Eingang und Wohneinheit: Bereits beim Bau der Immobilie müssen einige bauliche Anforderungen eingehalten werden. Dies gilt sowohl für den separaten Zugang bzw. Hauseingang als auch für die Nutzung von Treppenhaus und Co.
Sonderregelungen bei Vermietung und Mietverträgen: Für Einliegerwohnungen gilt ein Sonderkündigungsrecht. Dies bedeutet, dass Mietern ohne Angabe von Gründen gekündigt werden kann.

Bau und Planung einer Einliegerwohnung

Bauliche Anforderungen: Die Einliegerwohnung kann sowohl im Dach als auch im Erdgeschoss bzw. Keller eines Hauses geplant werden. Bei der Lage im Souterrain des Hauses muss auf eine gute Belüftung sowie ausreichend natürliches Licht geachtet werden. Die Größe der Einliegerwohnung hängt von der Größe des Grundstücks sowie den Vorgaben im Bebauungsplan ab, jedoch sollte mindestens ein Badezimmer, ein Schlafzimmer sowie ein Wohn-Essbereich mit Küche vorhanden sein. Die Wohnung muss zwingend über einen eigenen Gas-, Strom- und Wasserzähler verfügen. Ebenso wichtig ist ein eigener Briefkasten sowie eine eigene Klingel.
Planung und Baufinanzierung: Im Bebauungsplan muss überprüft werden, ob eine Immobilie mit zwei Wohneinheiten erlaubt ist. Ist dies möglich, kann mit der Planung begonnen werden. Zu den Finanzierungsmöglichkeiten zählen neben dem vorhandenen Eigenkapital auch der Baukredit für den Neubau. Bauherren sollten bei der Finanzierung an die verschiedenen Fördermöglichkeiten denken. So profitieren Baufamilien auf der einen Seite von günstigen Zinsen und auf der anderen Seite von Zuschüssen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Die Laufzeit der Baufinanzierung kann sich durch die Zuschüsse verkürzen. Des Weiteren sollten Bauherren schon bei der Planung daran denken, erneuerbare Energien zu nutzen, denn je effizienter das Wohnhaus wird, desto höher ist der Tilgungszuschuss. Mit dem Programm Wohngebäudekredit 261 und 262 bekommen Baufamilien pro Wohneinheit ein zinsgünstiges Darlehen von maximal 150.000 Euro sowie einen Tilgungszuschuss von bis zu 18.750 Euro. Damit Baufamilien von der KfW-Förderung profitieren können, müssen sie darauf achten, dass die Einliegerwohnung eine abgeschlossene Wohneinheit im Einfamilienhaus darstellt.
Raumaufteilung und Gestaltung: Wenn möglich, sollte die Einliegerwohnung barrierefrei gestaltet werden. Dies bedeutet, dass es keine Schwellen zwischen den Räumen gibt. Um den Wohnraum bestmöglich zu nutzen, bieten sich flexibel nutzbare Möbel an. Bei der Lage im Dachgeschoss sollte bei Neubauten an eine geeignete Dachform gedacht werden, damit nicht zu viel Wohnraum in den Wohneinheiten verloren geht. Bewährt haben sich das Flachdach und das Satteldach.
Neubau vs. Umbau: Im Rahmen eines Neubaus lassen sich Einliegerwohnung einfacher integrieren, als wenn bei einem Umbau eine Reihe von Anpassungen vorgenommen werden müssen.

Baurechtliche Besonderheiten und Genehmigungen

Genehmigungsverfahren: Für den Bau einer Einliegerwohnung ist zwingend eine Baugenehmigung nötig. Diese kann wiederum nur von einem Architekten beim zuständigen Bauamt beantragt werden. Bevor der Bauantrag eingereicht wird, sollte überprüft werden, was laut Bebauungsplan an Geschossflächenzahl (GFZ) möglich ist. Vielfach wird die maximale Geschossfläche aus dem Bebauungsplan durch den Bau einer Einliegerwohnung überschritten.
Einhaltung von Bauvorschriften und Normen: Neben dem Einhalten der Bauvorschriften müssen beim Haus mit Einliegerwohnung auch die Anforderungen an den Brandschutz, Schallschutz sowie an die Energieeffizienz eingehalten werden. Ebenso wichtig sind ausreichend natürliches Tageslicht sowie eine gute Belüftung und eine entsprechende Heizung, die für wohlige Wärme sorgt.

Kosten und Finanzierung

Kostenkalkulation und Finanzierungsmodelle: Die Baukosten für die Einliegerwohnung sind genau wie beim Hausbau von verschiedenen Faktoren wie Größe und Ausstattung abhängig. Baufamilien müssen jedoch an anfallende Nebenkosten wie zum Beispiel Kosten für die zusätzlichen Zähler sowie für Instandhaltungsmaßnahmen denken. Neben den üblichen Finanzierungsoptionen stehen Baufamilien verschiedene Förderprogramme zur Wahl. Um bestmöglich von den Förderprogrammen zu profitieren, sollten Baufamilien sich umfassend beraten lassen.
Nebenkosten und deren Abrechnung: Beim Einliegerwohnung vermieten werden Nebenkosten wie zum Beispiel für Strom, Wasser, Heizung direkt mit den Mietern abgerechnet. Voraussetzung hierfür ist, dass die Mieter der Wohnung über eigene Zähler verfügen, um den Verbrauch korrekt zu bestimmen.

Rechtliche Aspekte der Einliegerwohnung

Wohnungsbaugesetz und rechtliche Grundlagen: Die rechtlichen Vorgaben für eine Einliegerwohnung werden im Wohnbaugesetz § 11 (WoBauG) geregelt. Darin werden die Unterschiede zwischen Einliegerwohnung und Hauptwohnung klar definiert. Neben den Vorgaben für den Bau inklusive der baurechtlichen Anforderungen geht es hier auch um die Nutzung der zusätzlichen Wohnung. Die Vorschriften, die zwingend beachtet werden müssen, können in der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes nachgelesen werden. Dies gilt im Besonderen für die Raumhöhen. Laut Landesbauverordnung liegen diese bei 2,30 m. In einigen Bundesländern sogar 2,40 m oder 2,50 m. Des Weiteren müssen neben einer ausreichenden Belüftung und ausreichender Dämmung auch die Mindestanforderungen an den Tritt-, Körper- und Luftschallschutz gemäß DIN 4109 eingehalten werden.
Mietrecht und Mietvertrag für Einliegerwohnungen: Im Mietvertrag müssen die gleichen Angaben wie für konventionelle Mietwohnungen gemacht werden. Dies bedeutet, dass im Mietvertrag festgelegt wird, welche Rechte und Pflichten die Mieter haben. Generell besteht für die Einliegerwohnung ein Sonderkündigungsrecht. Dies bedeutet, das Mietverhältnis kann ohne Angabe von Gründen beendet werden, außer wenn die Kündigung eine besondere Härte darstellt. Grundsätzlich muss der Vermieter die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten, die laut Gesetzgeber zu Gunsten der Mieter sind.
Besonderheiten im Mietrecht für Einliegerwohnungen: Die erwähnten Rechte und Pflichten beim Mieten der Einliegerwohnung gelten auch für Familienmitglieder (Großeltern, Kinder, Eltern usw.). Dies bedeutet, dass bei einem Mietrückstand oder bei Nichtzahlung der Miete die gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten greifen. Grundsätzlich sollte ein Mietvertrag geschlossen werden, denn ansonsten kann es passieren, dass die Hausbesitzer diese Vorteile bei der Steuer nicht geltend machen können. Wichtiges Kriterium beim Vermieten an Kinder, Eltern, Großeltern oder andere Familienmitglieder ist die 66-%-Regel, welche besagt, dass Vermieter, die weniger als 66 % der ortsüblichen Miete verlangen auch die anfallenden Kosten nur anteilig absetzen können. Erst ab einer Miete von mindestens 66,1 % können diese in voller Höhe abgesetzt werden. Die Einliegerwohnung kann auch für andere Zwecke, zum Beispiel als Ferienwohnung, vermietet werden. Allerdings sind dadurch nicht nur die Mieten höher, sondern auch die anfallenden Zusatzkosten für den Vermieter einer Einliegerwohnung, denn die Wohneinheit muss komplett eingerichtet werden und es fällt mehr Aufwand für Reinigung, Instandhaltung und Verwaltung an.

Steuerliche und finanzielle Punkte

Steuervorteile und Absetzungsmöglichkeiten: Wie bereits erwähnt, können für die Einliegerwohnung die Herstellungs-, Modernisierungs- und Werbungskosten bei der Steuer geltend gemacht werden. ebenfalls absetzen können die Immobilieneigentümer anteilig die anfallenden Zinskosten für die Baufinanzierung. Allerdings müssen hierzu getrennte Rechnungen vorgelegt werden. Ganz wichtig, um in den Genuss der Steuervorteile und der verschiedenen Absetzungsmöglichkeiten zu kommen ist es, dass die Einliegerwohnung vom Rest des Hauses abgetrennt sein muss. Des Weiteren muss die Einliegerwohnung über einen eigenen Hauseingang verfügen und last but not least muss der Finanzbeamte bereits am Grundriss erkennen, dass es sich um ein Haus mit Einliegerwohnung handelt.
Einnahmen durch Vermietung: Die regelmäßigen Mieteinnahmen durch die Einliegerwohnung können sowohl die Wohnkosten vom Vermieter decken oder als zusätzliche Einnahmequelle genutzt werden. Vielfach werden die Mieteinnahmen für die Baufinanzierung genutzt, umso von einer kürzeren Laufzeit zu profitieren.
Vorsorge im Alter durch eine Einliegerwohnung: Die Einliegerwohnung dient oft als Kapitalanlage mit guter Rendite und kann somit eine Teil der Finanzen im Alter abdecken bzw. im Rahmen der finanziellen Vorsorge genutzt werden.

Vorteile und Nachteile einer Einliegerwohnung

Vorteile für Immobilienbesitzer: Immobilieneigentümer profitieren von einer Reihe von Vorteilen, wenn ihr Haus über eine Einliegerwohnung verfügt. So kann die Einliegerwohnung an Eltern, andere Familienangehörige oder auch Außenstehende vermietet werden. Die zusätzlichen Einnahmen durch die monatliche Miete können zur Tilgung des Baukredits genutzt werden und später die Rente aufbessern. Im Gegensatz zu einer normalen Mietwohnung gibt es für die Einliegerwohnung ein spezielles Kündigungsrecht, sodass Mietern leichter gekündigt werden kann. Die Einliegerwohnung kann neben der Hauptwohnung aber auch für andere Zwecke wie zum Beispiel Gästezimmer, Arbeitszimmer und Ähnliches genutzt werden. Denkbar ist es auch, die Einliegerwohnung als Unterkunft für eine Pflegekraft, Haushaltshilfe oder Au Pair zu nutzen. Somit bietet die Einliegerwohnung mehr Platz und Flexibilität für die einzelnen Familienangehörigen. Gleichzeitig wird durch die Einliegerwohnung der Immobilienwert erhöht. Soll das Haus später verlauft werden, kann ein höherer Verkaufspreis erzielt werden. Nicht zu vergessen sind die steuerlichen Vorteile, die die zusätzliche Wohnung neben der Hauptwohnung mit sich bringt.
Nachteile und Herausforderungen: Das Haus mit Einliegerwohnung birgt auch einige Nachteile, die Hausbesitzer kennen sollten. Zum einen haben sie weniger Privatsphäre, da je nach Vermietung auch fremde Menschen mit im Haus leben und zum anderen fallen die Baukosten für das Haus höher aus. Im Schnitt muss laut Experten mit Mehrkosten von 30.000 bis 60.000 Euro gerechnet werden. Des Weiteren müssen im Zuge der Vermietung höhere Anforderungen an den Schallschutz, den Wärmeschutz sowie die Energieeffizienz erfüllt werden. Aufgrund der Vermietung kommt es leicht zu Konflikten mit den Mietern, da es rechtliche Risiken gibt, die unbedingt beim Vermieten der separaten Wohneinheit bedacht werden müssen.

Einliegerwohnung vermieten

Mieteinnahmen und steuerliche Aspekte: Bei einer vermieteten Einliegerwohnung profitieren Hausbesitzer nicht nur von den Mieteinnahmen, sondern auch von einigen steuerlichen Aspekten. Bei Letzterem müssen selbstverständlich einige Bedingungen eingehalten werden, damit die zusätzliche Wohneinheit auch als Einliegerwohnung anerkannt wird. Grundsätzlich kann der Vermieter einer Einliegerwohnung alle anfallenden Kosten für die Herstellung, Instandhaltung und Modernisierung anteilig auf die Steuer umlegen. Anfallende Nebenkosten, Betriebskosten sowie Kosten für Wasser, Strom und Heizung müssen vom Mieter getragen werden, wenn es keine anderweitigen Regelungen zum Beispiel für Eltern oder Kinder gibt.
Vermarktung der Einliegerwohnung: Soll die Einliegerwohnung vermietet werden, bieten sich für die Suche nach potenziellen Mietern die verschiedenen Plattformen wie Immobilienscout und Co. an. Aber auch Anzeigen in Tageszeitungen oder durch Mund-zu-Mund-Werbung können erfolgversprechend sein. Zu den speziellen Zielgruppen, die nach einer Einliegerwohnung suchen, zählen alleinlebende Senioren. Da sind oft Großvater oder Großmutter, die eine kleinere Wohnung suchen und gerne mit der Familie unter einem Dach, aber selbstständig leben möchten. Auch Singles schätzen die oftmals günstigen Mietpreise einer Einliegerwohnung. Nicht selten handelt es sich dabei um junge Mitglieder der Familie, die sich einen eigenen Hausstand wünschen. Sehr beliebt sind Einliegerwohnungen auch bei Studenten, die eine Wohnung auf Zeit mieten möchten und nach einer Alternative zu teuren herkömmlichen Mietwohnungen suchen.

Nutzung und Flexibilität

Vielfältige Nutzungsmöglichkeiten: Die Einliegerwohnung bietet eine Vielzahl von Nutzungsmöglichkeiten. Zum einen kann sie vermietet werden, um so durch die Mieteinnahmen die Finanzierung abzusichern oder für das Alter vorzusorgen. Des Weiteren bietet sie Wohnraum für Familienangehörige, die sich einen eigenen Hausstand wünschen, aber sich keine teure Mietwohnung leisten können. Sehr beliebt ist auch die Nutzung als Ferienwohnung, Hobbyraum oder als Home-Office, um Arbeit vom Privatleben leichter zu trennen.
Lebenssituation und Nutzung der Einliegerwohnung: Im Laufe der Zeit kann sich die Nutzung der Einliegerwohnung immer wieder ändern. Dies ist meistens abhängig von der Situation innerhalb der Familie, den Finanzen und dem eigenen Lebensstil. So kann jederzeit gewählt werden, ob Mieter im separaten Wohnraum leben sollen oder ob man die Räumlichkeiten selbst nutzt.

Fazit

Die Einliegerwohnung kann auf vielfältige Art und Weise genutzt werden. Um jedoch von den zahlreichen Vorteilen zu profitieren, sollten Baufamilien sich bereits im Vorfeld umfassend beraten lassen. So muss zum Beispiel anhand des Bebauungsplans geprüft werden, ob Häuser mit Einliegerwohnung im Wohngebiet erlaubt sind. Ist dies der Fall, muss eine Baugenehmigung beantragt werden. Sobald die zusätzliche Wohneinheit zur Verfügung steht und klar ist, wie sie genutzt werden soll, müssen Hausbesitzer sich Gedanken um den Mietvertrag für die zukünftigen Mieter machen. Welche Pflichten und Regeln müssen zwingend befolgt werden und welche Kosten werden auf den Mieter umgelegt, sind nur einige der Punkte, die bedacht werden müssen. Des Weiteren muss überlegt werden, ob die zusätzliche Wohneinheit möbliert oder ohne Mobiliar vermietet wird, denn hierfür gelten unterschiedliche Regelungen im Mietvertrag. Wichtig ist, dass beide Parteien alle Eventualitäten kennen, damit unnötige Streitereien vermieden werden können.

FAQ: Fertighaus mit Keller und Einliegerwohnung

Ist es möglich, ein Fertighaus mit Keller und einer Einliegerwohnung zu bauen?

Ja, es ist möglich, ein Fertighaus mit Keller und einer Einliegerwohnung zu bauen. Dabei müssen jedoch die baulichen Vorschriften eingehalten werden. Besonders wichtig ist ein separater Zugang zur Einliegerwohnung, damit diese als abgeschlossene Wohneinheit gilt. Zudem sollte die Größe der Wohnung in Quadratmetern den Vorgaben des Bebauungsplans entsprechen.

Welche baulichen Anforderungen gelten für eine Einliegerwohnung im Keller eines Fertighauses?

Eine Einliegerwohnung im Keller muss gut belüftet sein und über ausreichend Tageslicht verfügen. Außerdem sind ein separater Zugang und die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften für Brandschutz und Schallschutz notwendig. Die Mindesthöhe der Räume liegt in den meisten Bundesländern zwischen 2,30 und 2,50 Metern.

Welche Förderung kann ich für ein Fertighaus mit Einliegerwohnung erhalten?

Für ein Fertighaus mit Keller und Einliegerwohnung stehen verschiedene Fördermöglichkeiten zur Verfügung, z. B. durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Die Förderung ist besonders attraktiv, wenn erneuerbare Energien genutzt werden und das Haus energieeffizient gebaut wird. Wichtig ist, dass das Haus als Zweifamilienhaus gilt, um die Zuschüsse für beide Wohneinheiten zu nutzen.

Hat der Mieter einer Einliegerwohnung besonderen Kündigungsschutz?

Im Fall einer Einliegerwohnung, die sich im gleichen Haus wie die Hauptwohnung des Vermieters befindet, gilt ein eingeschränkter Kündigungsschutz. Der Vermieter kann das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen beenden, muss jedoch die gesetzlichen Fristen einhalten. Dieses Sonderrecht gilt nicht, wenn die Wohneinheit über gemeinsame Räume wie Küche oder Bad verfügt.

Welche Voraussetzungen gelten für eine Einliegerwohnung im Dachgeschoss eines Eigenheims?

Damit eine Einliegerwohnung im Dachgeschoss eines Eigenheims rechtlich anerkannt wird, müssen bestimmte bauliche Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu zählen ein separater Zugang, eine abgeschlossene Wohneinheit sowie die Einhaltung aller geltenden Regelungen wie Raumhöhen, Belüftung und Brandschutz. Für Hausbesitzer bedeutet dies eine zusätzliche Einnahmequelle und eine Möglichkeit, den Immobilienwert langfristig zu steigern.

Welche Vorteile bietet eine Einliegerwohnung für Hausbesitzer mit Garten?

Eine Einliegerwohnung in einem Eigenheim mit Garten kann besonders attraktiv für Mieter sein. Der Hausbesitzer profitiert von der Möglichkeit, höhere Mietpreise zu erzielen, da ein Zugang zu einem privaten oder gemeinschaftlich genutzten Garten die Wohnqualität erhöht. Zudem steigert eine solche Einliegerwohnung den Gesamtwert des Eigenheims.