Was ist ein Baubetreuer?

Die Rolle des Baubetreuers im Bauprozess

• Bauvorbereitung: Bereits vor dem Bau berät der Baubetreuer die Baufamilie und unterstützt sie bei der Auswahl von Architekten und Unternehmen. Des Weiteren hilft er bei der Planung und der Budgetierung des Bauvorhabens. Im Zuge seiner Tätigkeit wird er auch alle Verträge und Vereinbarungen auf Richtigkeit überprüfen.

• Bauüberwachung und Koordination: Der Baubetreuer übernimmt nicht nur die Überwachung rund um den Bauablauf, da er permanent die Qualität der Arbeiten kontrolliert sowie den Kosten- und Zeitplan rund um das Bauvorhaben überprüft. Des Weiteren ist er die zentrale Schnittstelle zwischen Unternehmen, Architekten und weiteren Experten. Dabei koordiniert der Baubetreuer die verschiedenen Gewerke, um Verzögerungen und Leerlaufzeiten zu vermeiden.

• Nachverfolgung und Bauabwicklung: Nach Abschluss des Bauvorhabens bereitet der Baubetreuer gemeinsam mit dem Bauherrn die Bauabnahme vor oder führt diese durch. Sollten Mängel festgestellt werden, wird der Baubetreuer die Mängelbeseitigung in die Wege leiten und diese auch kontrollieren. Im Anschluss an die Abnahme wird er die Abschlussdokumentation erstellen und die Baufamilie bezüglich der gesetzlichen Garantien beraten.

Baubetreuer und die Zusammenarbeit mit Behörden

• Genehmigungsprozesse und Behördenabstimmung: Der Baubetreuer ist im Grunde genommen die Schnittstelle zwischen Baufamilie und der zuständigen Behörde, die für die Genehmigungen rund um den Hausbau nötig ist. Er wird nicht nur gemeinsam mit dem Bauherr den Bauantrag für das Haus einreichen, sondern auch offene Fragen klären, wenn es zu Problemen rund um das Bauvorhaben kommen sollte.

• Verwaltung und Verantwortung: Für den Baubetreuer gelten die gewerberechtlichen Verpflichtungen nach § 34c GewO (Gewerbeordnung) sowie nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Im Rahmen seiner Tätigkeit ist er auch Ansprechpartner für Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler.

Unterschiede zwischen Baubetreuern, Bauträgern und Architekten

Bauträger ist, wer ein Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereitet bzw. durchführt. Zu den Bauträgern zählen oftmals die Fertighaushersteller. Da der Bauträger in der Regel eigene Baubetreuer auf die Baustellen schickt, um die Arbeiten zu kontrollieren, hat dies für die Baufamilie den Nachteil, dass der Experte dem Bauträger gegenüber weisungsgebunden ist und somit nicht unabhängig agieren kann. Es bietet sich in diesem Fall eine Teilbeauftragung eines eigenen Baubetreuers an.

Der Baubetreuer bietet seine Dienstleistung dem Bauherren an, um diesen bei der Umsetzung eines Bauprojekts zu unterstützen. Dabei vermittelt er zwischen Bauherren und Bauträgern.

Der Architekt arbeitet im Rahmen der Planung und der Entwürfe eng mit der Baubetreuung zusammen und stimmt sich diesbezüglich auch ab. Grundsätzlich wird der Architekt für die nicht-handwerklichen Tätigkeiten rund um das Projekt beauftragt. Diese Tätigkeiten werden exakt im Text „Bauen mittels Einzelvergabe“ beschrieben. Der Architekt kümmert sich im Rahmen der Überwachung um die Qualität der Arbeiten sowie das Einhalten von Terminen und Kosten.

Der Baubetreuer und der Bauherr: Ein partnerschaftliches Verhältnis

Im Rahmen der Baubetreuung übernimmt der Fachmann für den Bauherren die wirtschaftliche und technische Betreuung rund um den Hausbau. Abhängig von den Aufgaben, die der Baubetreuer übernehmen soll, wird er mit dem Bauherren einen Werkvertrag oder einen Geschäftsbesorgungsvertrag abschließen.

Durch seine Tätigkeit wird der Baubetreuer die Baufamilie vor den verschiedenen Risiken rund um das Bauen schützen, auch wenn die Häuslebauer weiterhin das Bauherrenrisiko tragen und für alles verantwortlich sind, was auf der Baustelle passiert.

Während eine Baubetreuung sich rund um den Neubau um alle architektonischen, technischen, wirtschaftlichen und finanziellen Aufgaben kümmert, wird sie bei einer Sanierung die Maßnahmen im Vorfeld planen und während den Umbaumaßnahmen diese fachgerecht überwachen, damit einer zeitnahen Realisierung nichts im Wege steht.

Baubetreuer und Verträge: Worauf sollte geachtet werden?

Zu den wesentlichen Vertragsbestandteilen zählen unter anderem die exakte Formulierung aller Leistungen, die rund um das Bauvorhaben erbracht werden sollen. Des Weiteren muss im Vertrag geklärt werden, welches Vergütungsmodell zum Einsatz kommt und ob es eventuell anfallende Zusatzkosten gibt. Sollte es während der Bauausführung zu Änderungen am Ablauf kommen, müssen diese als Zusatzaufgaben oder als Änderung der Tätigkeit im Vertrag schriftlich fixiert werden.

Für den Baubetreuer gelten in jedem Fall die Rechte und Pflichten gemäß § 34c GewO. Die Baufamilie sollte bereits bei Vertragsabschluss mit dem Baubetreuer ihre Ziele rund um den Hausbau klar formulieren und auch ihre Erwartung gegenüber dem Experten verdeutlichen.

Sollt es zu Fehlern rund um das Bauvorhaben, stehen Baufamilien zwei Möglichkeiten der Haftung zur Wahl. Es wird unterschieden zwischen dem wirtschaftlichen Baubetreuer, der nach dem Auftrags- und Dienstvertragsrecht haftbar gemacht werden kann und dem technischen Bau- und Vollbetreuer, der gemäß Werkvertragsrecht haftet. Bei der wirtschaftlichen Betreuung werden im Namen und auf Rechnung der Baufamilie Architekten und Sonderfachleute engagiert. Bei der Vollbetreuung der technischen Leistungen dagegen schaltet der Baubetreuer in seinem Namen zusätzliche Experten ein. Die Haftung beim Auftrags- und Dienstvertragsrecht ist begrenzt und tritt nur bis zur Höhe der Deckungssumme ein, wenn grobe Fahrlässigkeit oder gar Vorsatz des Sachverständigen nachgewiesen werden können.

Worauf sollte man bei der Auswahl eines Baubetreuers achten?

Der Experte für die Baubetreuung sollte sich mit dem Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern auskennen. Wenn möglich, sollte er hierzu auch Referenzen vorlegen können. Ebenso wichtig in diesem Zusammenhang sind Zertifizierung, wie zum Beispiel das Zertifikat zum TÜV-geprüften Baubetreuer. Des Weiteren sollte er sowohl mit Berufskollegen austauschen als auch an regelmäßigen Fortbildungen teilnehmen, da die Baufamilie dann sicher sein kann, dass die Kenntnisse des Baubetreuers sich stets auf dem neuesten Stand des Bau- und Architektenrechts sind. Damit der Experte für eigene oder fremde Rechnung agieren kann, sollte er über Verhandlungsgeschick sowie eine gute Organisationsfähigkeit verfügen. Dazu muss er nicht nur mit den Baubeteiligten, sondern auch mit Behörden entsprechend kommunizieren können. Baufamilien sollten sich nicht scheuen, den Experten vor der Vertragsunterzeichnung diesbezüglich anzusprechen.

Des Weiteren sollte vor der Vertragsunterzeichnung geklärt werden, ob der Experte im Besitz einer Berufshaftpflichtversicherung ist, die bei Fehlern eintritt, denn ansonsten werden alle Risiken rund um das Baurecht an die Baufamilie übertragen.

Ebenso wichtig ist natürlich, dass die Chemie zwischen den beiden Parteien stimmt und der Baubetreuer alle Fragen der Baufamilie auf Augenhöhe beantwortet und gleichzeitig seinen Aufgaben gewachsen ist.

Kosten und Vergütung eines Baubetreuers

Für die Baubetreuung muss mit ca. 0,5 bis 1,5 % der Baukosten laut Rechnung kalkuliert werden. Des Weiteren müssen Baufamilien davon ausgehen, dass Zusatzkosten für Gutachten und Genehmigungen anfallen können. Auch wenn die Kosten für eine fachmännische Baubetreuung im ersten Moment sehr hoch erscheinen, zahlen sie sich aus. Sollte es nach dem Bauprozess zu Baumängeln kommen, bedeutet dies für die Baufamilie hohe Zusatzkosten, die nicht kalkuliert waren. Durch das Engagieren einer Baubetreuung können Baufamilien dieses Problem umgehen.

Immer wieder kommt es aufgrund von Baumängeln zu Gerichtsverfahren, die sich oftmals über Jahre hinziehen. Der Grund der Mängel liegt oftmals im immer stärker werdenden Konkurrenz- und Kostendruck in der Baubranche und bei den Dienstleistungen. Grundsätzlich kann nicht von vornherein abgesehen werden, wie ein Gericht entscheidet. Selbst bei einem erfolgreichen Verfahrensausgang hat die Baufamilie oftmals hohe Kosten zu tragen, die durch die Beauftragung einer Baubetreuung gar nicht erst entstanden wären.

Fazit

Der Baubetreuer kümmert sich sowohl um die wirtschaftlichen als auch technischen Aspekte eines Bauvorhabens und unterstützt somit die Baufamilie. Dabei trägt er Sorge, dass alle gesetzlichen Anforderungen und Vorschriften rund um das Bauprojekt bzw. um die Sanierung eingehalten und umgesetzt werden.

Auch Architekten, selbstständige Bauingenieure sowie spezielle Unternehmen können eine Baubetreuung anbieten. Für die Baufamilie hat eine fachmännische Baubetreuung in jedem Fall Vorteile, denn dadurch kann sichergestellt werden, dass ihr neues Haus nach ihren Wünschen und gemäß den Vorschriften gebaut oder eine Sanierungsmaßnahme bzw. Modernisierung entsprechend durchgeführt wird.